Arriendo de viviendas DFL 2: el nuevo impuesto único de 5%
Desde el 1 de enero de 2027, quien arrienda viviendas DFL 2 que ya no gozan de la exención podrá optar por pagar un impuesto único de 5% sobre el arriendo bruto, en lugar del Global Complementario o de Primera Categoría. El calendario completo está en nuestro artículo de entrada a la serie.
Personas naturales
Las dos primeras viviendas DFL 2 conservan la exención de siempre. Desde la tercera, el propietario puede optar por el 5% si la vivienda tiene hasta 90 m² edificados y se arrienda a personas no relacionadas con él. Los estacionamientos y bodegas en la misma dirección e incluidos en el contrato entran en el régimen sin sumar metros.
El impuesto se calcula sobre el arriendo que fija el contrato, sin ninguna deducción. Para un arriendo de $600.000 mensuales, son $360.000 al año. Quien hoy tributa por ese arriendo en los tramos altos del Global Complementario ve una diferencia considerable. Quien tiene gastos altos asociados al inmueble, como intereses del crédito hipotecario, debe hacer la cuenta, porque esos gastos dejan de rebajarse.
Sociedades
Las personas jurídicas pueden acogerse desde su primera vivienda, con los mismos límites de superficie y de arrendatarios. Las empresas individuales pueden hacerlo desde la tercera.
La condición es que el giro sea exclusivamente el arriendo de esas viviendas, y que la opción se informe al SII en el inicio de actividades. En la práctica, se trata de sociedades nuevas: una empresa con otro giro activo no puede acogerse. Si la sociedad obtiene otras rentas, sale del régimen y no puede volver. Sí puede vender las viviendas sin salir de él.
Estas sociedades pagan PPM mensual con una tasa de 5% dividido por 12, presentan declaración anual y no pueden pedir la devolución anticipada del remanente de crédito fiscal IVA del artículo 27 bis.
Viviendas nuevas de hasta 140 m²
Hasta el 17 de octubre de 2027, quien compre viviendas DFL 2 nuevas, nunca antes transferidas, de hasta 140 m², a un vendedor no relacionado, también puede acoger su arriendo al 5% desde 2027. Es un incentivo pensado para reactivar la venta de viviendas nuevas. El SII deberá precisar si esta regla exige también, en las personas naturales, que se trate de la tercera vivienda.
Qué hacer ahora
- Revisar cuántas viviendas DFL 2 se tienen y cuáles quedan fuera de la exención.
- Comparar, vivienda por vivienda, el 5% sobre el arriendo bruto con la tributación actual.
- Si se piensa comprar para arrendar, evaluar si conviene hacerlo a través de una sociedad nueva acogida al régimen.
- Si se compra una vivienda nueva de hasta 140 m², cerrar la compraventa antes del 17 de octubre de 2027.
En el próximo artículo revisamos la exención de IVA en la venta de viviendas nuevas.