‘Habitualidad’ en los Inmuebles para el IVA y la Renta

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La HABITUALIDAD es requisito necesario para que se devenguen impuestos en materia inmobiliaria. El concepto de ‘habitualidad’ no es exactamente el mismo en el IVA y en la Renta.

Respuesta rápida sobre la habitualidad: para el IVA dependerá del SII y para la Renta dependerá de la fecha en que se adquirió el inmueble que se vende.

Para más detalles, conviene tener presente lo que sigue:

IVA en la venta de inmuebles:

    1. Se grava con IVA la venta de inmuebles construidos ubicados en territorio nacional. Se excluyen expresamente los terrenos.
    2. La venta es cualquier convención que sirva para transferir la propiedad a título oneroso. El caso típico será el contrato de compraventa y el sentido de la norma es el de asimilar el máximo de casos a esta figura.
    3. El impuesto se devenga para el vendedor. Será vendedor quien se dedique en forma HABITUAL a la venta de bienes corporales inmuebles, sean ellos de su propia producción o adquiridos de terceros.
    4. También se considera «vendedor» al productor, fabricante o vendedor habitual de bienes corporales inmuebles que venda materias primas o insumos que, por cualquier causa, no utilice en sus procesos productivos.
    5. Corresponde al SII calificar la habitualidad. La habitualidad se analiza caso a caso “considera[ndo] la naturaleza, cantidad y frecuencia” para determinar[…] si el ánimo que guió al contribuyente fue adquirirlos para su uso, consumo o para la reventa.” Es decir, esta norma puede poner al contribuyente en la necesidad de dar razones al SII para explicar por qué no es un vendedor habitual.

Renta por el mayor valor en la venta de inmuebles:

    1. La habitualidad importa por ser uno de los requisitos que se deben cumplir para acceder al tramo de UF8.000 de Ingreso No Renta por el mayor valor en la venta de bienes raíces.
    2. Para el caso de la renta, el criterio es objetivo y se resume en el cómputo del siguiente plazo:
      1. Regla general: que entre la fecha de adquisición y enajenación del bien raíz transcurra un plazo que exceda de 1 año.
      2. Para la enajenación de un bien raíz producto de una subdivisión de terrenos, urbanos o rurales, o derivado de la construcción de edificios por pisos o departamentos, incluyendo en este caso las bodegas y los estacionamientos, el plazo es de 4 años el que se contará desde la adquisición o la construcción, según corresponda.
    3. En consecuencia, si la venta de dichos bienes se realiza antes del cumplimiento del plazo de 1 o 4 años según el caso, el mayor valor quedará gravado según las reglas generales con la opción de poder reliquidar el impuesto.

Siempre es necesario hacer un informe de títulos al transferir un inmueble. Dentro de este estudio, conviene analizar detenidamente las probabilidades las consecuencias tributarias antes de transferir.

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Paul Juppet, abogado

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